房税新政有利企业控制纳税风险

　　近日，国家税务总局发布《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号），对房地产开发预售收入规定了新的预计计税毛利率，明确了开发产品的完工标准，放宽了新办房地产开发企业广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除的限制，同时取消了新办房地产开发、销售企业的所得税减免优惠……

　　这些新政策的出台，一时间触动了房地产开发企业税负这根敏感的神经。各房地产开发公司纷纷投入人力研究新政策的利弊，商讨对策。中国税网3月22日召集部分中介机构和房地产开发企业的财务经理深入研讨新政策对房地产开发企业的影响。

　　房税新政传出利好消息

　　“31号文件对所有的内资房地产开发企业而言，是近些年来影响最大的一个文件，对房地产开发企业的税负将会产生重大影响，甚至会影响房地产开发、销售的运作方式。”中国税网特聘专家、北京金华融税务师事务所总经理王培开门见山地说。

　　据王培介绍，2006年以前，房地产开发企业是按照《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）缴纳企业所得税的。由于83号文件在政策的逻辑性和可行性方面有一些缺陷，在执行方面操作性不强，加之受整个社会经济大环境的影响，不同的国税机关、地税机关在执行该文件时存在很大的差异。以北京为例，北京市国税局在总局83号文件的基础上规定了一个15%的预计营业利润率，全文予以转发；而北京市地税局没有转发83号文件。这就使北京市新老房地产开发企业（2002年以后成立的企业称为新企业，企业所得税属国税机关管辖，此前成立的企业在地方税务机关缴纳企业所得税）缴纳企业所得税的方式和依据存在不同，导致同样是内资房地产开发企业，由于属不同的税务机关主管，适用的政策不同，税负自然也产生差异。

　　王培说：“31号文件在83号文件的基础上进行了很多修改，取消了83号文件中不好操作的内容，并结合房地产开发的现状，规定了新的内容。同时要求省级国税局、地税局联合制定具体实施办法，报国家税务总局备案。可以预见，目前房地产开发企业所得税征纳政策不统一的局面有望结束。”

　　王培认为，此次房地产新政对开发企业而言有利有弊，房地产开发企业需要深入研究，进行合理的税收筹划。总体而言，31号文件规范了内资房地产开发企业所得税的政策，使企业缴纳所得税有法可依、有据可查，减少了人为因素的影响，对企业控制税收风险是有利的。

　　北京看丹房地产开发有限公司的武淑秀女士、河北三河福成房地产开发公司财务经理于卫红认为，新政策的一些内容对企业而言是有利的。具体来说，有利的政策变化包括以下内容：首先，31号文件规定，未完工开发产品的预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后缴纳企业所得税。因此，预售收入缴纳所得税时可以扣除期间费用、营业税金及附加，将会减轻房地产开发产品预售阶段的所得税税负。此前有关文件对此规定不明确，有些地方规定可以扣除营业税金，有些地方规定可以扣除期间费用，有的地方则规定不能扣除以上项目，非常不统一。

　　其次，31号文件放宽了新办开发企业广告费、业务宣传费和业务招待费的扣除限制。31号文件规定，新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。按照以前的规定，业务宣传费和业务招待费只能在发生年度按销售收入的一定比例扣除，不能向以后年度结转。

　　由于房地产开发周期长，广告费、业务宣传费和业务招待费初期支出数额大，而此时没有取得收入，无法在税前扣除；后期实际取得了销售收入时，此类费用却发生的少了，导致企业税负上升。新政策规定以上费用可以向以后年度结转，考虑了房地产开发的实际，可以减轻企业税负。

　　房税新政控管严了

　　在对房地产新政的评价中，房地产开发企业的普遍反应是税务机关的管理将更加规范而严厉，新政策堵住了不少税收漏洞。

　　预征企业所得税制度将普遍推行。王培认为，31号文件规定对预售收入必须按预计计税毛利率缴纳企业所得税，而预计计税毛利率区分不同的地区规定了10%~20%的利率，比过去有所提高。这种规定无疑会加大开发企业前期的税收负担，增加企业的现金流出。以北京为例，以前在预售阶段不需要缴纳企业所得税的开发企业今后需要缴纳了；以前按15%预计营业利润率纳税的，今后将按照20%的利率计算缴纳企业所得税，增加税金是显而易见的。

　　预征企业所得税制度的严格执行，甚至会影响到房地产项目的开发方式。房地产开发企业的有关人士介绍，目前在房地产开发中普遍存在的现象是采取项目开发的方式，即当要开发一个新项目时，房地产开发集团往往会专门成立一个独立的项目开发公司，负责该项目的开发。当项目开发到一定阶段，还未完工时，按照惯例就会进行房地产预售，取得预售收入进而预缴企业所得税。此时由于许多成本和费用尚未结算，预缴企业所得税会比较多。当该项目开发完成后进行实际销售时，就需要按规定结转其计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。

　　该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。由于前期预缴的企业所得税多，就很可能出现差额为负的现象，即企业多缴纳了企业所得税。由于采取项目公司开发的方式，项目开发完成后公司就会解散，实际上形成了“项目企业所得税”的现象。对于公司多缴的企业所得税如果税务机关不予退税，而是按通常的抵减企业以后所得税的方式，开发公司都解散了，哪还有什么税可以抵减？

　　对此，房地产开发企业人士认为，既然国家规定预缴企业所得税的制度，同时也应该明确规定并要求税务机关执行多缴税款予以退还的政策，否则会对房地产开发、销售的方式产生非正常影响。

　　核定征收方式被叫停。一些开发企业的有关人士认为，以前，一些地区存在开发企业按核定方式缴纳企业所得税的现象。由于税务机关核定的应税所得率较低，而且只要企业按核定率缴纳了企业所得税，一般就不会存在太大的税收风险，对企业比较有利。但是新政策堵住了这个漏洞，规范了管理。