巧解方程式 开发商售房让利为节税

[提要] 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的税。由于是实行四级超率累进税率方法计税，所以避税方法无非有两种，一种是常用的税收优惠法，另一种笔者命名为方程式法，此方程式出题者是国家，而解题者是开发商，结果直接影响到国家、开发商、购房者的利益。笔者旨在通过如此操作，使开发商、购房者都在降价中得到好处，同时也是实现国家税收政策的调控意图，所以此案例的意义也超过节税本身。

　　［案例介绍］

　　某房地产开发公司主要从事普通住宅开发，2004年竣工的一片住宅小区，平均售价为6，700元/平方米，总面积为20，000平方米，销售总金额预计可达1.34亿元，已售出16，000平方米，已售金额10，720万元。

　　该房产项目取得土地使用权成本2，800万元，房地产开发成本为5，200万元，利息支出为420万元（不能按项目分摊），其他开发费380万元。按当地省级政府规定不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用按取得土地使用权及开发成本之和的10%以内计算扣除为（2，800 5，200）×10%=800万元，（为简化，本例与企业实际发生数一致）。

　　由于国家调控房地产政策，销售价格出现起伏，公司出现三种意见，一是继续保持原平均价销售；二是加价销售，由于开发商已不存在资金压力，所以准备加价销售，但销售进度会慢，有一定风险；第三种意见为促销，可以进行适当让利，能加速销售。

　　公司聘用了税务师进行利润测算，经过测算，税务师告诉开发商可以按加价到9，000元/平方米计算所得税前利润，为了加速销售，必须控制销售价均价不得超过6，600元/平方米。

　　税务师进行了测算，结果如下：

　　方案一：按6，700元/平方米价格售完全部楼盘，经计算：

　　（1）地产转让收入为13，400万元

　　（2）应交营业税=13，400×5%=670（万元）

　　城建税按7%、教育费附加3%

　　城建税及教育费附加=670×（7% 3%）=67万元

　　印花税=13，400×5/10，000=6.7（万元）

　　三项合计为670 67 6.7=743.7（万元）

　　（3）土地增值税计算：

　　取得土地使用权所支付为2，800万元

　　开发成本为5，200万元

　　房地产开发费用=（2，800 5，200）×10%=800（万元）

　　房地产加计20%=（2，800 5，200）×20%=1，600（万元）

　　允许扣除项目合计：

　　2，800 5，200 800 743.7 1，600=11，143.7（万元）

　　增值额=13，400-11，143.7=2，256.3 （万元；

　　增值比率=2，256.3÷11，143.7×100%=20.24%

　　土地增值税=2，256.3×30%=676.89（万元）；

　　（4）企业实际所得税前利润

　　=收入-成本-费用-税金

　　=13，400-2，800-5，200-420-380-743.7-676.89=3，179.41（万元）

　　方案二：如将剩余4，000平方米每平方米加价1，000元销售；按平均7，700元/平方米销售，则销售额为7，700×4，000=3，080（万元）；加已销售10，720万元为13，800万元。测算如下：

　　（1）应交营业税=13，800×5%=690（万元）

　　城建税7%、教育费附加3%

　　城建税及教育费附加=690×（7% 3%）=69万元

　　印花税=13，800×5/10，000=6.9（万元）

　　三项合计为690 69 6.9=765.9（万元）。

　　（2）土地增值税计算：

　　增值额=13，800-（2，800 5，200 800 765.9 1，600）=2，634.10 （万元）

　　增值比率=2，634.10÷11165.68×100%=23.59%

　　土地增值税=2，634.10×30%=790.23（万元）

　　（3）企业实际所得税前利润

　　=收入-成本-费用-税金

　　=13，800-2，800-5，200-420-380-765.90-790.23=3，444.87（万元）

　　方案三：如将剩余4，000平方米降价销售，按平均6，600元/平方米销售，则销售额为6，600×4，000=2，640（元）；加已销售10，720万元为13，360万元。测算如下：

　　（1）应交营业税=13，360×5%=668（万元）

　　城建税按7%、教育费附加3%

　　城建税及教育费附加=668×（7% 3%）=66.8万元

　　印花税=13，360×5÷10000=6.68（万元）

　　三项合计为668 66.8 6.68=741.48（万元）

　　（2）增值税计算：

　　增值额=13，360-（2，800 5，200 800 741.48 1，600）=2，218.52 （万元）

　　增值比率=2，218.52÷11，141.48×100%=19.9%<20%

　　免征土地值值税。

　　（1）企业实际所得税前利润

　　=收入-成本-费用-税金

　　=13，360-2，800-5，200-420-380-741.48=3，818.52（万元）

　　筹划结果：

　　方案三较方案一所得税前利润增加：3，818.52-3，179.41=639.11（万元）；

　　分析：主要是免交土地增值税676.89万元，收入减少40万元，同时少交营业税、城建税及建育费附加、印花税2.22万元，三项共同影响结果，使所得税前利润增加639.11万元（676.89 2.22-40=639.11）。

　　有趣的是，6600元/平方米售价与与9180/平方米销售价所得税前利润相当。笔者测算4000平方米尾盘不同销售价的开发商所得税前利润见表8-1.

项目	4000平方平均售价	应交营业税\城建税\教育费附加\印花税\	应交土地增值税	所得税前利润	备注
备选方案
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