⑴确定转让房地产收入为1000万元
⑵确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为100万元
②房地产开发成本为200万元
③与转让房地产有关的费用为（100＋200）×10％＝30（万元）
④与转让房地产有关的税金为1000×5％×（1＋7％＋3％＋5％）＋1000×2‰＝59.5万元
⑤从事房地产开发的加计扣除为（100＋200）×20％＝60万元
⑥扣除项目金额为100＋200＋30＋59.5＋60＝449.5万元转让房地产的增值额为1000－449.5＝550.5万元
⑷增值额与扣除项目金额的比率为：550.5÷449.5＝122％⑸应纳土地管理增值税额为550.5×50％－449.5×15％＝275.25－67.43＝207.82万元
例2、某企业以一幢房屋（该房屋已提折旧5年，八成新）作为抵押向银行借入款项1000万元，但由于企业经营不善，资不低债，经双方协商，将该房屋转让给银行抵偿贷款本息1200万元。该房屋经政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价为1200万元，问该企业应交土地增值税为多少？（假设营业税税率5％，城建税税率7％）解：
⑴确定转让房地产收入为1200万元
⑵确定转让房地产的扣除项目金额为：
①旧房的评估价格1200万×80％＝960万元
②与转让房地产前关的税金为1200×5％×（1＋7％＋3％＋5％）＋1200×2％＝71.40万元
⑶扣除项目金额为960万元＋71.40万元＝1031.4万元
⑷增值额占扣除项目金额比例：（1200－1031.4）÷1031.4≈16.35％
⑸应纳土地增值税税额为（1200－1031.4）×30％＝50.58万元
例3、某房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，取得销售收入800万元（假设城市维护建设税税率为7％，教育费附加征收率为3％）该公司为建造普通标准住宅而支付的地价款为200万元，建造此楼投入了350万元的房地产开发成本；由于该房地产开发公司同时建造别墅等住宅，对该普通标准住宅所用的银行贷款利息支出无法分摊，问该房地产开发公司转让此普通标准住宅是否应缴纳土地增值税？
答：
⑴转让房地产的收入为800万元
⑵转让房地产的扣除项目金额为762.6万元
①取得土地使用权所支付的金额为200万元；
②房地产开发成本为350万元
③房地产开发费用为（200＋350）×10％＝55万元
④与转让房地产有关的税金为800×5％×（1＋7％＋3％＋5％）＋800万×0.2‰＝46＋1.60＝47.6万元
⑤从事房地产开发的加计扣除金额为（200＋350）×20％＝110万元
⑶转让房地产的增值额为800－762.6＝37.4（万元）
⑷增值额与扣除项目金额的比率为37.4÷763＝4.9％
由于该房地产开发公司转让此标准住宅取得的增值额未超过扣除项目金额的20％，因此，按规定免征土地增值税。
