转让二手不动产：税负大大降低

南京的房地产市场近来持续火爆，而住房问题更是老百姓关心的头等大事。听说“营改增”政策开始实行，最近正打算为孩子上学购置学区房而需要卖掉手中现有房产的胡先生，致电“12366”热线，希望可以了解“营改增”后原营业税的优惠政策是否延续、买卖二手房的负担是否增加等相关政策。

税务人员告诉胡先生：本着“营改增”后各行业税负“只减不增”原则，对于个人转让住房，改成增值税后，满2年的住房免征营业税的优惠政策依然会延续适用。同时，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人转让住房缴纳增值税的计算公式为增值税=含税销售额÷（1+征收率）×征收率。因为增值税属于价外税，而营业税是价内税，“营改增”后需要将价格中含增值税的税款剔除，这一点区别于营业税的计算方法，要缴的税比之前少了。

举例来说，假设有南京某市民2015年购买了一套房子在今年5月1日前出售，售价200万元，那么他需要缴纳的营业税=200万元×5%=10万元。5月1日起改征增值税后，采用简易征收公式的征收率为5%，同样是出售这套房子，售价200万元，该市民需要缴纳的增值税=200万元÷（1+5%）×5%=9.52万元，相比之下可以减少纳税0.48万元，而房屋售价越高，实际税款减的越多。

同样的道理，对于购房人来说需要缴纳契税，而根据目前的政策，契税的计税依据也是剔除了增值税的售价，所以购房人也享受到了政策利好。