转租变中介 税负降下来

最近朋友李生华发生一件为难事情：已经在家休息近半年的他，接到当地主管税务机关的通知，要求其补缴以下税费（城建税适用税率为7%，教育费附加率为 3%，不考虑其他费用）：每月应缴营业税1200元（24000×5%）；城建税、教育费附加120元[1200×（7%＋3%）]；每月应缴财产租赁所得个人所得税3628.80元[（24000－1200－120）×（1－20%）×20%].以上每月应缴税费合计为4948.80元，2003年10 月～2003年12月累计应补缴14846.40元。税务机关按规定向李生华下达了补税和滞纳金的处理决定，同时对未按期申报的行为按偷税论处，处以所偷税款0.5倍的罚款。

　　李生华感到十分委屈：按上述方法计税，每月将发生亏损2448.8元，3年下来累计亏损达88156.8元。让李生华不理解的是：“我每月的净收益只有2500元，为什么营业税和个人所得税要按照24000元全额计征呢？”

　　原来，从事个体服装经营的李生华觉得做个体户没有意思，想做一个企业老板。2003年3月，李生华与红雨实业公司（以下简称红雨公司）签订了一份财产租赁合同。红雨公司将办公楼的三、四层车间和二楼的两间办公室租赁给李生华开办服装厂，租赁期为4年，每月支付租赁费21500元。服装生产属于微利行业，由于经验不足，他经营了半年多，企业一直处于亏损状态。到2003年9月底，李生华感到力不从心，将服装厂以后3年多时间的经营权转租给黄河时装公司，每月向黄河时装公司收取租金24000元。

　　应该说税务部门的处理决定是完全正确的。国税发[1995]76号文件规定：“单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按‘服务业’税目中‘租赁业’项目征收营业税。”根据《营业税暂行条例》的规定，纳税人提供应税劳务应纳营业税的营业额为向对方收取的全部价款和价外费用，而“租赁业”目前并未规定计税营业额的扣除项目，因此李生华向黄河时装公司收取的租金，应全额计算缴纳营业税。

　　同时，根据《个人所得税法》规定，李生华转租房产取得的所得应按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。国税函[2002]46号文件规定：“个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：财产租赁过程中缴纳的税费；由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（以每月800元为限）；税法规定的费用扣除标准。”因此，纳税人出租房屋的折旧、租金等其他费用，在计征个人所得税时按规定不得在税前扣除。李生华向黄河时装公司收取的租金，应全额计算缴纳个人所得税。

　　从本案例来看，李生华将租来的生产车间转租他人，从表面上看是取得了2500元的收益，但缴纳税费后却要亏损2448.8元（4948.80－ 2500）。为什么会出现这样的结果呢？如果我们对该案例作进一步分析就不难发现，对租赁收入重复征税是造成李生华出现亏损的根本原因。

　　李生华有没有减轻税收负担的办法呢？笔者在对李生华的转租过程进行了核实和分析后，向其推荐了以下筹划方案：

　　设法减少营业收入的纳税环节。具体操作方法是：先分别终止李生华与红雨公司以及李生华与黄河时装公司的房产租赁合同，然后以中介人的身份，让黄河时装公司与红雨公司直接签订租赁期为36个月的房产租赁合同，由黄河时装公司每月向红雨公司支付租赁费21500元，同时每月支付李生华中介费2500元。按此方案进行操作的结果，黄河时装公司和红雨公司的费用并没有发生变化，而李生华的税费负担却不同，具体的计算如下：

　　每月应缴营业税2500×5%＝125（元）；

　　每月应缴城建税、教育费附加125×（7%＋3%）＝12.5（元）；

　　每月应缴“劳务报酬”所得个人所得税（2500－800）×20%＝340（元）；

　　以上每月应缴税费合计为477.5元，和筹划前每月节税4471.3元（4948.80－477.5）相比，36个月将累计节税160996.8元。2004年1月底，李生华实施上述方案后，收到了预期的效果。