纳税主体换位　承租房产节税

近日，一家大型商贸公司经理向笔者提出一个问题：去年该公司与一家房地产开发公司签订了一份一年期的房屋租赁协议，租金人民币10万元，同时代房地产开发公司缴纳了1.2万元房产税。对于代缴的1.2万元房产税，商贸公司经理本以为取得了缴款书就可以在年终企业所得税前扣除，然而，主管税务机关却未予认可。该企业下一年度还要与该房地产开发公司续签房屋租赁协议，公司经理想请笔者为其提供相应的节税方案。

　　其实，上述房屋租赁合同具有一定的代表性，属于“出租方只收租金，房产税转嫁承租方”的那种流行做法。从结果上看，这种做法对于租赁双方都没有好处。首先，出租方要承担承租方不缴税款需要补税的风险，因为出租方（产权所有人）是房产税的法定义务人；其次，承租方代缴的税金无法在企业所得税前扣除，因为该项支出不符合税前扣除的相关性原则。

　　那么，有没有对租赁双方都有利的方案呢？回答是肯定的。

　　笔者通过了解得知如下情况：商贸公司和房地产开发公司都是盈利企业（年应纳税所得额都超过10万元），两个企业领导人都有很强的现代经营意识，企业之间可以正常沟通。影响该合同的税种主要有内资企业所得税、房产税、营业税、城建税、教育附加费，其他税费可以忽略不计。

　　根据两个企业的实际情况，笔者提出如下筹划思路：首先，房产税改由房地产开发公司自己缴纳，并重新计算出房屋租赁金额，确保房地产开发公司整体收益不变；其次，通过纳税主体的改变增加商贸企业的税前抵扣额；最后，通过签订新的房屋租赁协议达到节税目的。

　　具体筹划方案是：商贸公司和房地产开发公司签订的下一年度房屋租赁协议，合同金额调整为114545元，房产税由房地产开发公司自己缴纳，其他税种按原规定执行。

　　筹划结果计算过程如下：

　　假设在10万元合同基础上再增加A元，房地产开发公司整体收益不发生变化，那么房地产开发公司支出增加额：营业税、城建税、教育附加费＝A×5%（1 7% 3%）。

　　房产税＝（10万元 A）×12%；内资企业所得税＝A×33%；房地产开发公司收入增加额即租金收入增加＝A.

　　可多抵扣所得税＝[A×5%（1 7% 3%） （10万元 A）×12%]×33%.

　　当“支出增加额=收入增加额”时，A=14545元，即租金增加14545元并由房地产开发公司自己缴纳房产税，其整体收益未发生变化。在房地产开发公司整体收益不变的前提下，商贸公司可节税2254.85元。

　　计算过程如下：筹划前商贸公司现金净支出＝79000（112000－100000×33%）元；

　　筹划后商贸公司现金净支出为＝76745.15（114545－114545×33%）元；

　　筹划后比筹划前现金净支出减少2254.85元（79000－76745.15）。

　　由此可见，企业签订经济合同需要考虑税收因素，在坚持合同双方共赢的前提下，按税法规定调整合同内容，承租方可以达到节税的目的。