房地产企业代收款项怎样缴税？

房地产企业代收款项怎样缴税？

答：房地产企业代收款项应纳税款需要从增值税、企业所得税、土地增值税三个方面进行解答：

一、代收费用要缴纳增值税

对于房地产开发企业代收的价外收费等费用，税法规定是需要纳税的。《增值税实施细则》第十二条规定：

条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

(一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;

(二)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据;

(三)所收款项全额上缴财政。

二、代收费用需要缴纳企业所得税

代收费用是否缴纳企业所得税，主要是看代收费用是以谁的名义收取。如果不是由开发企业开票收取的，则不纳税。《国家税务总局关于印发的通知》(国税发[2009]31号)第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第十六条规定，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。企业对纳入开发产品价内自己收取的代收费用，在转付给委托单位时，也可以从收入中扣除。

三、房价之外的代收费用不缴纳土地增值税

《国家税务总局关于印发的通知》(国税发[2007]132号)第二十五条进一步明确，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

(一)代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

(二)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。据此分析，如果开发企业不是按照县以上人民政府要求代收的费用，也要作为开发产品的销售收入征税。只有及时将代收费用按规定转付给委托单位的，才可以从土地增值税征税收入中扣除。
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