合作建房应如何纳税？

问题答复：您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　所谓合作建房，就是一方出地，一方出资合作建房，房建好后按一定比例分配房屋或者分配销售房屋的收入、利润。从目前市场情况看，合作建房的方式或分配房屋的方式不尽统一，因此对其缴纳营业税的政策亦有区别。具体如下：
　　第一种方式是以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，这样，出地方（以下简称甲方）发生了转让土地使用权的应税行为，出资方（以下简称乙方）发生了销售不动产的应税行为，均应按规定缴纳营业税。例如，甲方出地1000m2，乙方出资并负责建成房屋总面积10000m2，双方按“4：6”分配房屋。这一过程，对出地方来说，就相当于将600m2的土地使用权转让给了对方，对其应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”项目缴纳营业税，其营业额就是那600m2土地使用权的价格；对出资方来说，就相当于将4000m2的房屋销售给了对方，对其应按“销售不动产”税目缴纳营业税，其营业额就是那4000m2房屋的价格。亦即甲方转让600m2土地使用权的价值就是乙方销售4000m2房屋的价值。由于双方未进行货币结算，而是“以物易物”，则应按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定房屋的营业额：
　　（1）按纳税人当月提供的销售同类不动产的平均价格核定；
　　（2）按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定；
　　（3）组成计税价格。计税价格=工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。
　　按照上面的顺序，如果没有可供参考的同类不动产，只能核定计税价格。应当指出的是，建造房屋的工程成本不能作为销售不动产的营业额，而应按组成计税价格计算营业额。上例中，假设建造方屋共耗资1000万元，那么乙方销售给甲方4000m2的房屋工程成本就是400万元，其营业额，即计税价格就是400万×（1+成本利润率10％）÷（1-营业税税率5％）=463（万元）。这463万元既是乙方销售给甲方的房屋价格，也是甲方转让给乙方土地使用权的价格。又如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资，在该土地上建造建筑物使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。这一过程，甲方发生了出租土地使用权的行为，对其应按“服务业”税目中的“租赁业”项目缴纳营业税；乙方发生了销售不动产的应税行为，其应按“销售不动产”税目缴纳营业税。对双方分别缴税时，其营业额亦按上例中所列举的核定价格顺序来核定。
　　第二种方式是甲方以土地使用权，乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定适用税收政策：
　　（1）房屋建成后，如果甲、乙双方采取风险共担、利润分享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为以无形资产投资入股，对其不征营业税；对合营企业销售房屋取得的收入按“销售不动产”全额计征营业税；对甲乙双方分得的利润不缴营业税。
　　（2）房屋建成后，如果甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不缴营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的应税行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入中按比例提取的收入按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”项目缴营业税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”缴营业税。例如：甲公司提供土地使用权，乙公司提供资金，成立合作企业丙公司合作建房，合同规定甲方分期取得固定收益，其余盈利由乙方享有，风险由乙方承担。对这一行为的税务处理应为：①对甲方分期取得的固定收益应视为其转让土地使用权给合作企业的价格，对其取得的固定收益应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”项目缴营业税；②对合作企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”缴营业税；③对乙方享有的“其余盈利”不缴营业税。
　　（3）房屋建成后，甲乙双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共担风险的不缴营业税的行为。例如：甲公司提供土地使用权，乙公司提供资金，成立合作企业丙公司合作建房，房建好后甲乙双方按“4：6”分配房屋。
　　对这一过程的税务处理是：①对甲方向合营企业提供的土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”项目缴纳营业税，其营业额的核定按上述第一例提到的顺序办理；②对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则对甲乙方各自销售的房屋按“销售不动产”税目缴纳营业税；③对合营企业分配给甲乙方的房屋不缴营业税。
　　上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
　　欢迎您再次提问。