加盖两层楼如何缴纳营业税

问：A公司是具备房地产开发和建筑安装双重资质的企业。最近，该公司盖了一层楼房，与买方签订了地基和一层楼房的销售合同。A公司按规定缴纳了销售不动产营业税和建筑安装营业税。在未办理产权转移前，买方要求加盖两层，A公司按买方要求盖好后交付使用，并缴纳了建筑安装营业税。但税务部门要求A公司补缴加盖两层部分的销售不动产营业税。加盖的两层是否属于代建，用不用缴纳销售不动产营业税呢？

答：根据国家税务总局《关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函［1998］554号）的规定：“房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按‘销售不动产’税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按‘建筑业’税目征收营业税。”

由此可见，哪一方拥有房屋所在土地使用权是判断代建房屋行为的关键因素。A公司按买方要求加盖两层时土地使用权并未转移，仍属房地产开发企业所有，所以A公司加盖楼房并交付使用的行为，不属代建房屋行为，而是房屋自建和销售不动产行为，应补缴销售不动产营业税。