如何计算应缴纳的土地增值税？

　  问：

　　目前，据一些企业和社会中介机构反映，房地产土地增值税的计算相当麻烦，一般企业都难以计算准确。请问，应当如何计算应缴纳的土地增值税？

　　某住建局 赵进杰

　　答：的确，土地增值税的计算比较麻烦，但笔者认为，如果在计算过程中严格按照收入、扣除额和应纳税额的确认、计算方法进行计算，其结果也就能够得到准确无误。现将应纳税额的一般计算方法介绍如下，供参考：

　　一、收入的确认。

　　房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及其有关的经济收益，包括：货币收入、实物收入以及其他收入。如果取得的是实物收入，应按收入时的市场价格折算成货币收入；如果取得的是无形资产收入，应由专门评估机构确认成货币收入；如果取得的是外国货币，应按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算成人民币收入。也就是说，计算土地增值税所使用的收入指标，只要将转让房地产取得的各种形式的收入按上述方法换算成人民币现金形式的收入即可。

　　二、扣除项目金额的确定。

　　土地增值税扣除项目金额的确定要区别新建房地产和旧房及建筑物两种情况进行。

　　（一）新建房地产扣除项目的确定。共有五项内容：

　　1.取得土地使用权所支付的金额。包两部分：

　　（1）为取得土地使用权支付的地价款。其中：对政府出让的土地为支付的土地出让金；对以行政划拨方式取得的土地为按规定补交的土地出让金；对以转让方式取得的土地为向原土地使用权人实际支付的地价款。

　　（2）在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费和契税等。

　　2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）。也就是开发房地产项目实际发生的成本，包括六部分：

　　⑴土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。与所得税不同的是还包括土地闲置费。

　　⑵前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、"三通一平"等支出。

　　⑶建筑安装工程费。其中以出包方式开发的为支付给承包单位的建筑安装工程费；以自营方式开发的为自建工程发生的建筑安装工程费。

　　⑷基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

　　⑸公共配套设施费。指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

　　⑹开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。相当于工业生产企业的制造费用。

　　3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）。指与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用。相当于一般企业的期间费用或者营业费用。

　　对开发费用的扣除，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。分两种情况：

　　（1）对能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。扣除金额为利息支出加上按上述取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和不超过5%的比例（具体由当地政府确定）计算扣除。

　　（2）对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和不超过的10%（具体由当地政府确定）计算扣除。

　　不过，在具体确定时还应注意五点：

　　一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。

　　二是超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

　　三是全部使用自有资金，没有利息支出的，按上述（2）的方法计算扣除。

　　四是房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用不能同时用上述两种方法计算扣除，只能选其中的一种方法。

　　五是土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

　　4.与转让房地产有关的税金。包括在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加，即"三税一费".但在具体计算税金扣除时要视纳税人而定：

　　对房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因此，在此只能扣除营业税、城市维护建设税和教育费附加，即扣除"两税一费".

　　对其他纳税人缴纳的印花税则允许扣除，即扣除"三税一费"，印花税的税率为产权转移书据所载金额的0.5‰。

　　5.财政部规定的其它扣除项目。

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕第6号）的规定，专门从事房地产开发的纳税人在计算土地增值税时，除扣除上述四个项目的扣除金额外，可以按取得土地使用权支付的金额加房地产开发成本之和再加计20%的扣除金额，其他纳税人则不不允许。也就是说，加计20%扣除政策只适用于专门从事房地产开发、并已进行实质性开发的纳税人，对虽专门从事房地产开发但未进行实质性开发（未进行开发即转让）的纳税人只能扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金；对非专门从事房地产开发的纳税人，只能扣除上述前四个项目的金额。

　　同时，转让新建房地产的纳税人在计算应缴纳的土地增值税时，对在销售时按县级以上人民政府规定代收的各项费用还要区别不同情况进行调整：

　　（1）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

　　（2）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，对实际支付的代收费用也不得在计算增值额时扣除。