委托代建是否要预缴企业所得税

委托代建是否要预缴企业所得税

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条的规定，企业通过正式签订房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入，缴纳企业所得税。会计上，由于商品房所有权上的主要风险未转移和成本不能可靠计量等原因，预售房款不符合收入确认条件，应当作“预收账款”处理。因此，国税发〔2009〕31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

(一)确认“委托代建”行为应具备哪些基本条件

对房地产企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业——代理业”征收营业税，营业额为向委托方收取的代建手续费。这里所说的代建行为必须符合以下条件：

1、与委托方事前签订委托代建合同;

2、以委托方名义办理房屋立项及相关手续;

3、不以受托方名义办理竣工决算;

4、与委托方不发生土地使用权，产权的转移。

凡是不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属于房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税

现在营改增后认定标准应该没改，如果符合上述条件，增值税一般纳税人税率6%

不符合上述条件的按建筑服务征税，增值税一般纳税人税率11%

如果是增值税小规模纳税人税率3%

另外，无论是专业发票还是普通发票，税率不变
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