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房地产分解销售收入的税收筹划与风险

2019-01-25 16:26     来源:中国会计网     

  假如:长春某房地产开发企业新建小区商品房销售,平均售价4000元/平方米 。该小区政府公布的平均售价2600元,最大面积不超过144平方米,分解销售收入后房屋售价2500元,装潢费1500元。

  1、房地产企业涉税:开具销售不动产发票2500元,

  A、营业税及城教=2500 ×5.5%=137.5(元)

  B、预缴土地增值税=2500×0.5=12.5(元)

  2、装潢企业涉税:开具装修发票1500元(装潢企业不涉及土地增值税)

  营业税及城教=1500 ×3.3%=49.5(元)

  两家合计缴税199.5。

  如果不这样操作房地产实打实地买房涉税:

  营业税4000×5.5%=220(元) 

  土地增值税4000×1%=40(元)

  合计缴税:260。 

  差:260-199.5=60.5(元) 

  如果该企业有100000平方米房屋,差605万元税钱。

  3、买房人纳税应纳契税2600×1.5%=39(元) 

  如果不这样:4000×3%=120(元) 

  差:120-39=81(元) (以100平方米计算:差8100元)

  全体买房人合计少交契税100000×81差810万元。

  为什么要分解?那么房地产开企业有什么好处?不是把利润和省的税都让给了装潢企业和买房人了吗?简单说房地产省了一点土地增值税和一部分的营业税差2个百分点。买房人一是差税点,二是差绝对基数,就这么一筹划,国家少了1400多万元的财政收入。

  达到这个效果的实质还需要:

  一、装潢企业必须实际是你的关联企业,但表面不能体现是关联企业,应该一点关系也没有。并双方具有严格的合同或协议,而且商品房的售价接近或略低于该小区政府公布的平均售价。装潢企业必须在此基础将发生的装潢成本真实的体现,并具有合理利润空间(依上例:装潢成本应为1300左右)。装潢成本由设计费、材料费、工时费组成。

  二、在时限的确定:应确定一个时间为房屋完工(达到可以入住)时间,然后再发生装潢成本。

  三、最重要的一点:必须买房人与开发企业和装潢企业分别签订协议或合同。正确的作法应该是:

  1、期房预售时,就分别签订合同,

  2、房屋完工(达到可以入住)时就分别签订合同。

  四、还要与买房人讲好,只要买我的房,就必须用我这个企业装潢,这一点要体现在某个合同中,以免事后发生纠纷。

  以上操作的风险:

  1、如果装潢企业不与购买人签订合同或协议,只是房地产开发企业与买房人签订。

  2、如果将房屋先装修后等买房人来买。也不行。

  3、这个装潢企业千万不能体现是关联企业。

  4、利润的合理划分不能偏离常规。

  否则:税务机关认为装潢企业是你开发企业请的,发生的装潢费用是开发企业的成本,开发企业销售商品房应包括装潢费用在内。如果这样就惨了,不但没少缴税,还多了一个环节。

  避税与反避税一直是税务机关与纳税之间长期周旋的主题。税收筹划国家不反对。但必须合法合理,纳税人看了请斟酌,不可盲目效仿。税务同仁看了请想辙。拿出依据反避税。

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