委托境外公司销售境内商品房如何计缴所得税？

　　问：某房地产企业委托一境外公司在境外销售我国境内商品房一栋，成本费用为150万元(不含佣金)，代销合同规定销售价为200万元，境外公司实际以240万元售出。房地产企业向境外公司支付的佣金、手续费等为40万元，能提供有效凭证。请问，该如何确定该房地产企业的应纳税所得额?

　　答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第六条第四项规定，采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
　　采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
　　企业所得税法及其实施条例第八条、第三十一条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
　　所称税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。
　　依据上述规定，房地产企业委托境外公司在境外销售境内商品房，采取支付手续费方式，应按销售合同或协议中约定的价款240万元确认收入的实现，而不是按代销合同规定的销售价200万元确认收入。
　　企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出(即40万元)，包括成本、费用、税金(不包括企业所得税)、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。