土地增值税征管中存在的问题与建议

　　土地增值税是对转让国有土地使用权及地上建筑物的增值额征收的税种，征收对象主要是房地产开发企业。房地产业在近几年内得到了蓬勃发展，已经成为拉动我国经济发展的支柱产业和新的税源增长点。然而，房地产业的迅猛发展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出，加强和改进土地增值税的征管刻不容缓。

　　一、土地增值税征管中面临的突出问题

　　（一）利用土地增值税优惠政策偷逃税款

　　一是利用合作建房形式偷逃土地增值税。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”部分房地产开发企业签订虚假合作建房协议，对于分得的自用房产，以“按比例分得的自用房产”形式享受合作建房土地增值税优惠政策，逃避缴纳土地增值税：对于分得的非自用房产，不按规定确定应税收入，以少计应税收入手段偷逃土地增值税。

　　二是利用普通标准住宅形式偷逃土地增值税。《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税”。各省在制定并对外公布普通标准住宅标准中，都是以同时满足以下三个条件作为界定标准的，即住宅小区建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格与同级别土地住房平均成交价格。但在实际税收征管中，许多开发商却只以建筑面积是否达到普通标准住宅规定标准作为是否免征的界线，忽视其他几个限定条件，出现了不应免征土地增值税项目而违规免征的现象。

　　（二）采取各种手段少计营业收入偷逃土地增值税

　　一是利用银行按揭贷款销售方式不记收入偷逃土地增值税。银行按揭贷款销售方式是房地产主要销售方式，房地产开发企业利用这一销售方式的特殊性，将银行按揭的款项记入往来科目而不做营业收入处理。

　　二是房地产开发企业以开发产品抵建安工程款不记收入偷逃土地增值税。房地产开发企业按工程进度支付建安工程款困难，就以等值的商品房或商铺抵建安工程款，开发商将抵工程款的商品房或商铺不计或少计土地增值税收入。

　　三是房地产开发企业将车库、杂物房等售房款转移为房租收入偷逃土地增值税。住房和城乡建设部规定，凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋房不予办理产权登记。商品房的底层杂物屋和顶层坡屋一般都未达到2.2米高度，部分车库也未达2.2米高度，房地产开发商以这些房产不能办产权证为由，在销售这些房产时以合同形式约定使用年限，将这些房产的售房款转移为房屋租金收入，少计土地增值税应税收入。四是房地产开发企业代收各种初装费及基金不记收入偷逃土地增值税。房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代收代付款项，如煤气管安装费、房屋维修基金、水电增容费等费用。现行土地增值税政策规定，开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入：凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理，许多房地产开发企业以没取得代收代垫款项收益为由，不进行土地增值税应税收入申报。

　　（三）虚增开发成本偷逃土地增值税

　　一是通过虚增土地开发成本偷逃税款。房地产开发企业利用土地评估、将评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成本，减少土地增值税税基。还有的房地产开发企业从关联企业购进土地。让关联企业多开土地补偿费发票，虚增房地产开发企业土地取得成本。

　　二是通过多开建筑安装发票加大建安成本。部分房地产开发商把建安营业税及附加作为“避税”的重要渠道，以支付3.3%的建安营业税及附加的代价，可以少缴适用40%以上税率的土地增值税。

　　三是利用建安公司、销售公司等关联企业多计开发成本偷逃土地增值税。许多房地产开发企业都有与之相配套的建安公司、销售公司、物业公司，商品房的建设由关联的建筑公司承建，商品房的销售由关联的销售公司负责，物业公司则代收房地产开发企业一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。房地产开发企业通过与这些关联企业订立各种假合同等手段，调控开发成本和收入，以达到偷逃土地增值税的目的。

　　（四）基层征管力量不能适应土地增值税复杂业务要求

　　房地产开发具有经营周期长、经营方式灵活、成本项目繁多和土地增值税计算过程复杂等特点，这对土地增值税征管要求很高，但当前一线税收征管工作任务相当繁重，征管力量严重不足，不能满足土地增值税管理需要。具体表现在：

　　一是基层税务人员对房地产企业的经营方式、开发程序和经营规律不熟悉：

　　二是基层税务人员对现行土地增值税政策的了解和掌握相对不足：

　　三是基层税务人员对房地产企业财务核算尤其是成本核算知识较为生疏；

　　四是基层征管力量不足与繁重的土地增值税征管工作不相适应的矛盾进一步加剧。

　　（五）税务部门对土地增值税征管不到位

　　一是税收检查一般是以年度为单位，但房地产企业大都是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，税务部门没有根据房地产行业特点，按开发项目所属期进行税收检查。在税收检查中，对于那些达到土地增值税清算条件，但由于受检查期及检查时限限制，而不能有效进行土地增值税检查的企业，很容易造成增值额检查不实的问题。

　　二是税务人员在查处土地增值税涉税案件过程中经常受到各种因素干扰，导致行政处罚力度低，涉嫌犯罪的案件移送率低，无法追究责任人的刑事责任。

　　三是税收征管中土地增值税清算政策落实不到位。许多达到土地增值税清算条件的开发商以账务混乱等为由不清算，税收征管中也未采用核定征收，只是按一个较低的预征率预征。开发项目达到土地增值税清算条件时，征管人员片面认为清算有可能出现比预征税款少的情况而不要求企业清算，造成土地增值税依法清算的政策落实不到位，出现了应征收的土地增值税税款没有征收到位的问题。

　　（六）基层税务部门与房地产相关职能部门协调配合不到位

　　就土地增值税的特殊性而言，在税收征收管理上仅靠税务部门的力量是不够的，它还需要各级国有资产管理、房产管理、土地管理、城建部门和房地产评估机构的大力配合和协作，共同履行管理职责，共同把关，才能实现有效的管理和监控，才能从根本上堵塞其税收流失。但从目前的情况看，相关部门配合不得力，税务部门管理机制不健全，是导致土地增值税流失的一个重要因素。

　　二、加强土地增值税征管工作的建议

　　（一）加强对房地产开发经营整个过程的监控，改进税收征管手段

　　一是加强与管理房地产的政府职能部门配合，建立涉税信息传递制度，实现税收的源泉控管。房地产开发经营的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系，及时掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立信息传递档案，全程跟踪，获取企业收入、成本等涉税信息。税务部门应充分利用从相关部门获得的涉税信息，验证房地产企业纳税申报的真实性、合理性，防止房地产企业超范围享受税收优惠和少计增值额问题的发生。

　　二是改进税收征管手段，提高管理效率。一方面加强对房地产开发企业纳税人的登记、申报管理，实行全程跟踪管理，经常分析有关税源，发现问题及时检查，涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门，防止因税务机关内部管理脱节而发生偷逃税行为；另一方面加大对房地产开发项目成本、收入的审核和管理力度，保证建安成本、土地成本等开发成本的真实性和准确性，防止利用假合同、假信息虚增开发成本。同时，税务部门还要加强对房地产企业销售环节的监控，加强对房地产票据、视同销售的管理，掌握房地产开发企业的收入情况，防止少申报土地增值税收入现象的发生。

　　（二）做好土地增值税专项评估

　　鉴于房地产开发企业具有经营方式灵活、成本项目复杂和涉税金额巨大等特点，且日常税收监控难以对土地增值税申报的真实性和及时性作出准确判断。因此，应进一步加强对房地产开发企业土地增值税专项评估，建立土地增值税评估专职部门，选配综合素质较高的评估人员，以提高评估水准，确保土地增值税纳税评估工作落到实处。

　　（三）强化土地增值税稽查，加大对偷逃税行为惩处力度

　　一是加强对房地产行业的土地增值税稽查选案工作，提高选案的准确性。税务稽查部门通过对征管部门提供资料的分析，有选择性地对房地产企业进行重点稽查。

　　二是对土地增值税评估和反避税调查移送的大要案，发挥稽查打击型威力的作用，及时立案查处，依法稽查、审理、执行、公告，及时移送司法机关查处。

　　（四）加强对房地产企业关联交易的管理，加大土地增值税反避税力度

　　建议尽快出台房地产企业关联交易管理办法，建立同类地域、同类开发产品的开发成本、费用、销售价格信息库，以形成动态的、分地域的收入、成本、费用等要素指标信息库，作为房地产开发关联交易转让定价纳税调整的参照标准。对房地产开发企业的关联交易，实施重点监控，彻底治理利用关联交易转移收入、虚增成本等恶意偷逃土地增值税行为，保护土地增值税税基的完整，遏制房地产行业不合法的“避税”行为。

　　（五）建立土地增值税征管考核机制，强化征管质量内外考核

　　建立和实施土地增值税征管考核机制，落实目标责任制，是提高土地增值税征管质量的保证。针对土地增值税业务复杂、管理人员素质参差不齐、整体素质亟待提高的现状，税务部门应在调研的基础上，逐步制订出完善的土地增值税征管质量考核办法，着重把握考核的合理性、科学性、实用性。主要考核一线税务人员的土地增值税征管质量，实行土地增值税清算的抽评、复评和抽审、复审，并将对企业的延伸考核作为税务人员执法准确性的主要考核依据，同时结合税收检查信息的反馈，印证征管工作质量，形成税收征管和税收检查互动机制。