征物业税应考虑商品房供求格局

　　据《信息时报》报道,日前,中国房地产协会副会长朱中一在博鳌房地产论坛上提出了7点建议,其中第一条是,建议加速推进物业税出台、减少二手房流转环节的营业税。

　　按照朱中一的观点,通过征收物业税增加物业所有者在保有环节的成本,能够抑制房屋的投机性需求,从而达到抑制过高房价的目的。这样的观点理论上没错,但忽视了这样一个事实,即只有当房屋供大于求时,征收物业税才可能起到抑制房价的作用,否则反倒可能进一步推高房价。

　　因为,当商品房供大于求时,如投机者将增加的成本转嫁给购房者,购房者就会以脚投票,不去买房；但是当房屋供不应求时,房价再高也会有人购买,投机者进行成本转嫁就会肆无忌惮。所以在当前政府提供的廉租房、保障性住房不足,市场上的商品房又供不应求的市场格局下,投机者在成本增加后提高房价几乎是必然的。这时,征收物业税免不了出现政策失灵现象。

　　近些年来出台的诸多抑制房价的政策之所以没能发挥作用,甚至出现房价越调越高现象,很大程度上与忽视当前房屋供不应求的市场格局有关。

　　房屋供不应求,购房者在买房时别无选择,投机者就会毫不担忧进行负担转嫁会卖不出房,所以他们必定会以提高房价来应对成本的增加,使政府的调控政策失灵。

　　在房屋总体供不应求的市场格局中,在政府、开发商与投机者及购房者之间,只要政府以增加自身收益的方式进行调控,投机者与开发商增加的成本负担就无可避免地会转嫁给购房者,这样政府增加了收入,投机者与开发商毫发无损,承受损失的只能是广大普通购房者,调控政策难免会再次落空。

　　比如,今年2月1日政府开始向房地产开发企业“清算”土地增值税,但国家发改委和国家统计局近日发布的调查数据显示,今年二季度,全国70个大中城市房屋售价普遍大幅上涨,有的城市上涨幅度甚至高达50%.

　　所以,政府应吸取此前调控失效的教训,谨慎出台增加政府收益的房产调控措施。