易宪容：北京房价上涨的原因在于“集体炒作”

　　其实，在一个发达的市场中，某种商品的价格高低从来就不是问题。但目前中国房地产市场的情况则不是这样。一是住房作为现代文明社会民众生活权利的一部分要予以保障；二是住房作为一种特殊的商品，开发商利用全民所拥有的资源对它进行垄断性定价，试图以合法方式让社会财富以快速向少数人聚集。这样，高房价也就是成了大问题了。

　　一季度的个人住房消费不及2004年四分之一。从央行的数据来看，也没有看到大量居民储蓄存款减少转移到房地产投资上来。但北京市房协蔡金水的研究表明，从1998年至2004年，北京商品住宅的竣工总面积达到11475万平方米，同期销售面积则为8776万平方米，有2700万平方米剩余。同时，2004年北京商品房开复工面积9931万平方米，商品住宅施工面积达到6759万平方米，相当于近5年年均销售面积的4倍多。还有，从1992年以来，北京新建的住宅已达到2.4亿平方米，人均超过25平方米。如果以正在施工中和已批住宅用地也算入，以北京1800万人口计算，人均建筑面积达37平方米，超过不少发达国家人均住房水平。目前北京开发商手上有14410公顷左右的建设用地可用于房地产开发。如果以2000-2004年年均供地1051公顷计算，这些土地可满足开发商10年开发要求。而这些土地建成商品房后人均（按1800万人口计算）达50多平方米。

　　既然如此，北京的房价为什么还会上涨得这样快呢？问题就在于房地产开发商、地方政府、炒房者一起在炒作房价。

　　首先，目前国内的高房价是政府政策的误导结果。因为在政府看来，房地产的宏观调控就等于稳定房价，就是让房价不往下跌。这就是向房地产市场发出了一个明确的信号：既有的房地产市场形势、市场秩序与规则，既有的房地产市场利益关系、运作方式等等，都得维持。但是，在任何一个市场经济中，政府能够做的只是通过调控市场供求关系，让市场价格达到其均衡水平。

　　也正是在这种观念或政策下，国内的房地产市场尽管经历了两年来的宏观调控却没有效果。不仅房地产的投资在飞速增长、房价快速上涨，民众与房地产商的对立情绪越来越严重。当然，房地产开发商可以莺歌燕舞，地方政府可以业绩高照，银行利润可以在短期内上升到历史最好的水平，但是国内绝大多数民众离房地产市场则越来越远。这个市场不仅社会公平性荡然无存，而且也是一个低效率的市场，其经济风险也就无所不在、无时不有。

　　其次，房价的高位运行必然会导致整个国内经济产业结构逆选择，各城市竞争力严重削弱。目前，一些高科技企业、制造业企业甚至出口企业也纷纷进入房地产业。这势必影响到中国产业结构的调整和经济增长方式的转变。而且，房价的高企必然影响所在城市的竞争力。因为，房价高企不仅增加的企业的营运成本，也增加了城市居民的生活成本。新的企业不敢进入，原有的企业也纷纷退出。新的劳动力人口无法源源不断流入城市。那些潜力较高、竞争力较强的劳动力人口也会流出该城市。

　　再次，房价高企也必然强化地方政府进一步所谓的经营城市。近几年来，中国打造城市竞争力一直陷入在一个误区中，即中国的不少官员一谈到城市竞争力就是如何来经营城市。其实，对一个城市来说，政府职责是什么？无非是通过政府权力来保护企业与民众的产权，来保护合约的有效履行，来保证民众的财富不受到侵犯与掠夺，并以此来为企业创造好的经营环境，为城市居民提供生活便利的条件。

　　而政府要经营城市，就得通过权力的方式来与企业、民众争夺资源。如果这种权力监管不严，就会演变成对企业、民众财富的掠夺。这不仅恶化了整个企业经营的环境，也恶化城市居民的生存条件。

　　近几年来，国内许多城市看上去是经营得有声有色，GDP迅速增长、建筑堆积林立、财政收入迅速膨胀、规模也快速扩张，但是这些成绩多以是以国有土地为政策背景，借助对农民、城市居民利益的掠夺而建立起来的。这导致了中国有史以来最大的一次社会财富严重的分配不公，不少城市与村镇的社会矛盾也由此而不断地激化。